2005年春天，乍暖還寒，北京商業(yè)地產(chǎn)市場已是熱鬧異常：第三極開盤、國際輕紡城開工、鋪王進(jìn)京，多個(gè)外地巨頭向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍……“大”是今年商業(yè)地產(chǎn)的共有特色，項(xiàng)目體量大、開盤手筆大，而且每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都“來者不善”，賣價(jià)屢屢攀高。但是，在令人眼暈的“叫賣”背后，投資者產(chǎn)生的卻是“京城商業(yè)地產(chǎn)如何賺錢”的懸念。
    懸念一：大盤入市能否滌清無序競爭？
    不久前，北京各大房產(chǎn)媒體齊聚中關(guān)村“古鎮(zhèn)公園”，共同見證“文化賺動(dòng)資本”開啟的歷史時(shí)刻，體量達(dá)10余萬平方米的中關(guān)村文化廣場重點(diǎn)項(xiàng)目“第三極文化主題商場”宣告開盤入市。同時(shí)，“第三極”邀請中國網(wǎng)球協(xié)會(huì)個(gè)人會(huì)員俱樂部入駐，開始高調(diào)招商。
    而新近宣布開工建設(shè)的豐臺(tái)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目“國際輕紡城”同樣成為各大媒體報(bào)道的熱門項(xiàng)目，據(jù)了解，總建筑面積近60萬平方米的體量是觸動(dòng)媒體關(guān)注神經(jīng)的重要因素之一。以大盤入市的商業(yè)項(xiàng)目還不止上述兩個(gè)。意欲填補(bǔ)崇文門商圈高端業(yè)態(tài)空缺的“國瑞購物中心”的面積規(guī)劃達(dá)到了近10萬平方米；定位于國際化的“大鐘寺商業(yè)廣場”因總面積達(dá)35萬平方米的體量而拔得北三環(huán)區(qū)域的大盤頭籌。
    眾多商業(yè)地產(chǎn)大盤的相繼入市，利弊如何，能否滌清原有的無序競爭環(huán)境？中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司總裁歐陽旭認(rèn)為，商業(yè)大盤項(xiàng)目的扎堆入市并非巧合，而是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然趨勢。隨著央行一系列政策出臺(tái)以及政府對土地出讓政策的變革，使得商業(yè)地產(chǎn)市場得以重新洗牌，最終政府調(diào)控、市場競爭的結(jié)果是：“小盤時(shí)代”終結(jié)，地產(chǎn)大鱷浮出水面，“大盤時(shí)代”開始，房地產(chǎn)行業(yè)的無序競爭得以遏制，品牌競爭成為商業(yè)地產(chǎn)市場的主流。
    懸念二：運(yùn)作模式如何創(chuàng)新？
    巨庫、第五大道被認(rèn)為是2004年商業(yè)地產(chǎn)的失策案例，其中運(yùn)營模式存在弊端、定位不準(zhǔn)、規(guī)劃不當(dāng)?shù)仁菢I(yè)界對其共同的評(píng)價(jià)。因此，2005年商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式、經(jīng)營業(yè)態(tài)成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。
    據(jù)中國鋪王、超然不動(dòng)產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)董事長吳昊分析，商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤；還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。
    “選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問題：一是把握好項(xiàng)目的市場背景，認(rèn)真做好市場調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然?！睔W陽旭表示，許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開發(fā)商對項(xiàng)目的市場研究不夠，市場定位不準(zhǔn)。二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。
    三是有無運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊(duì)，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。
    四是投資回報(bào)的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠(yuǎn)利潤，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。
    總之，商業(yè)地產(chǎn)成功與否，市場運(yùn)作是關(guān)鍵，除了上述的原則與要點(diǎn)之外，在具體的運(yùn)作環(huán)節(jié)中，后期的經(jīng)營管理會(huì)成為其可持續(xù)發(fā)展以及地價(jià)提升的關(guān)鍵，只有做到商業(yè)物業(yè)整體合理經(jīng)營，才能極大提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值，使得開發(fā)商、投資者、運(yùn)營者以及消費(fèi)者四方受益。
    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心的胡昕指出，不管產(chǎn)權(quán)如何劃分，2005年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的新趨勢是聘用一個(gè)實(shí)力雄厚的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，可以解決經(jīng)營中的盲目性，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，這樣既可以滿足發(fā)展商迅速回籠資金的要求，也可以使得經(jīng)營具有整體性。
    懸念三：項(xiàng)目集中放量是否會(huì)產(chǎn)生“泡沫”？
    商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含的巨大利益誘惑了不少地產(chǎn)商來分食這塊“蛋糕”。今年中坤地產(chǎn)集團(tuán)將投資30個(gè)億打造大鐘寺商業(yè)廣場，并計(jì)劃用10年的時(shí)間來回收成本；華遠(yuǎn)地產(chǎn)計(jì)劃在四五年內(nèi)把公司的自有商業(yè)比例提升到40％左右；上海綠地已計(jì)劃在2005年拿出十幾個(gè)億進(jìn)軍北京的商業(yè)地產(chǎn)；初次涉及商業(yè)地產(chǎn)的太陽星城已在其Ｃ區(qū)規(guī)劃了十幾萬平方米運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)……種種跡象表明，各路開發(fā)商都已嗅到了商業(yè)地產(chǎn)中蘊(yùn)含的巨大商機(jī)。
    另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)預(yù)測，2005年北京商業(yè)營業(yè)用房新開工面積約在300萬平方米左右，銷售面積也將突破100萬平方米?！翱偟目磥?，2005年北京商業(yè)地產(chǎn)是增長的態(tài)勢，有可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)量激增的情況，特別是大型集中商業(yè)?！北本┦缆?lián)地產(chǎn)顧問有限公司策劃經(jīng)理羅凱稱。
    “商業(yè)項(xiàng)目的集中放量是否會(huì)產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫？”由摩根士丹利引發(fā)的中國地產(chǎn)泡沫論仍舊是投資者心中揮之不去的陰霾，商業(yè)地產(chǎn)紅火的表象是否也會(huì)產(chǎn)生泡沫？相對于投資者的疑慮重重，業(yè)界的觀點(diǎn)則比較樂觀。
    空置率與價(jià)格虛高曾是泡沫論發(fā)起者的理論依據(jù)。針對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況，有專家指出，北京商業(yè)地產(chǎn)的需求是存在的，關(guān)鍵在于開發(fā)商能否提供良好的后期經(jīng)營及管理。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營分兩個(gè)階段，一個(gè)是養(yǎng)鋪階段，把街區(qū)做繁華；另一個(gè)是旺鋪階段。這些階段，開發(fā)商沒有太多的精力，政府也只能是引導(dǎo)的作用，所以就必須引入專門的運(yùn)營管理商。
    據(jù)戴德梁行研究部的置業(yè)顧問介紹，國外的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大都由發(fā)展商自己經(jīng)營，進(jìn)行長線投資，一般不會(huì)出售產(chǎn)權(quán)。即使有出售產(chǎn)權(quán)的，大多邀請了真正的商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行管理，小租戶成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)投資者與整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目之間的各種關(guān)系。
    目前社區(qū)類型的商鋪平均售價(jià)在15000元／平方米，市區(qū)里的商鋪平均售價(jià)為30000元－50000元／平方米，這一價(jià)格和香港的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格不可同日而語?！跋愀凵虡I(yè)地產(chǎn)的售價(jià)最起碼要比北京目前的價(jià)格高出近10倍。從這個(gè)角度來看，目前入市投資應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)?！北本V廈京都置業(yè)有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克表示。
    北京商業(yè)地產(chǎn)存在潛在需求空間，一方面，從今年1月1日開始，跨國零售商在中國進(jìn)入了全方位擴(kuò)張時(shí)代，對商業(yè)地產(chǎn)的有效需求大大增加；另一方面，2005年北京人均商業(yè)面積將預(yù)計(jì)達(dá)到0．9平方米，相對于0．7平方米左右的現(xiàn)狀目前還有一定的發(fā)展空間。
    張衛(wèi)克表示，今年的確是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有利時(shí)機(jī)，但由于目前大部分京城商業(yè)地產(chǎn)還處于一個(gè)培育期，因此做好產(chǎn)品定位尤為重要。是否會(huì)產(chǎn)生泡沫，不在項(xiàng)目的集中放量，而是要做好項(xiàng)目。