與房價應(yīng)“國八條”聲而落的上海樓市相比，嚴(yán)厲的政策調(diào)控似乎并未對北京樓市產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。北京市建委的月度統(tǒng)計報告顯示，4月，北京商品房均價為5112元/平方米，同比上漲11.2%。 

     在這樣的價格走勢下進入“五一”黃金周無疑是地產(chǎn)商樂意看到的。不過，對于嚴(yán)厲的政策調(diào)控，地產(chǎn)商們還是有自己的應(yīng)對之策。記者在黃金周期間走訪了若干樓盤后發(fā)現(xiàn)，部分樓盤開始“封盤”惜售，有的樓盤在“漲價”放量。殊途同歸的是，地產(chǎn)商們開始用現(xiàn)實的銷售政策來應(yīng)對嚴(yán)厲的政策調(diào)控，以保證利潤所得。 

      “惜售”與“放量” 


“我們已經(jīng)封盤了，現(xiàn)在連認(rèn)購書也沒有?！币晃讳N售人員告訴前來看房的客戶，這是記者在位于東四環(huán)的樓盤陽光上東見到的一幕。后來，記者從該項目銷售總監(jiān)郭玉恒處證實了“封盤”的消息，他告訴記者，封盤的狀態(tài)將維持到6月底。屆時，一期剩下的現(xiàn)房將和二期同時銷售，他自己也將享受一個正常的“五一”長假，而這樣的情況在前幾年是“想也不敢想的”。 

郭玉恒告訴記者，陽光上東從2003年開始正式銷售，至今一期銷售已經(jīng)接近尾聲，剩下的房子在30套上下。而所謂“封盤”，也主要是針對這30套左右的房源而言，“6月底這些房子會和二期一起銷售，漲是一定會漲的，漲多少還在研究?！惫窈阏f。 

盡管郭玉恒不愿承認(rèn)“封盤”即是“惜售”，但他顯然已經(jīng)篤定了未來房價看漲的走勢——晚一點賣或許能賺更多的錢——這已經(jīng)不是一兩個地產(chǎn)商的想法。記者還了解到，“五一”期間，至少有三到四家樓盤也采用了“惜售”政策，或封盤，或減少可售房源，而這幾個樓盤被“按”下來的房源數(shù)量遠遠超過陽光上東，多在80～100套之間。 

不過，也有地產(chǎn)商反其道而行。位于朝陽路的國美第一城、位于雙井一帶的富力城都是在黃金周期間大規(guī)模放量銷售。鵬潤地產(chǎn)是國美第一城的開發(fā)商，該公司業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)陳云峰告訴記者，國美第一城在“五一”前后將集中放出近1300套房源供認(rèn)購和銷售。而記者從富力城了解的情況是，該項目“五一”期間的可售房源也接近400套。 

不過，上述兩個項目的放量銷售是以先漲價為前提的。記者了解到，目前正在銷售的國美第一城價格漲幅將近500元/平方米，而富力城可售房源的價格較先前也上漲了近200元/平方米。在國美第一城的售樓現(xiàn)場，記者再次看到了排號認(rèn)購的隊伍超過百米，這與該項目首次認(rèn)購時的場景不相上下。 

      地產(chǎn)商的邏輯 

無論是“惜售”還是“放量”，對于地產(chǎn)商而言都是殊途同歸，那么，又是什么促使地產(chǎn)商們做出如是的決策？這必須從開發(fā)商對市場未來走勢的判斷說起。 

在“國八條”下發(fā)之后，華遠集團董事長任志強曾萬言上書國務(wù)院，其核心內(nèi)容之一便是中國的房地產(chǎn)市場已然進入了“供應(yīng)危機”的時代，政府嚴(yán)厲的調(diào)控?zé)o疑會加劇這種供應(yīng)的稀缺狀態(tài)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的繼續(xù)快速上漲——這種政府與公眾都不愿看到的局面。 

至今，國務(wù)院或主管部門都尚未對任氏的言論做出過正式表態(tài)。不過，任氏的“供應(yīng)危機”理論顯然已經(jīng)被相當(dāng)多的地產(chǎn)商認(rèn)同，這也直接導(dǎo)致了“惜售”政策的出臺——供給稀缺就意味著房價上漲，“堅持到房價高位”的時候再出手，一定意味著更高的利潤。 

長期在一線工作的郭玉恒對市場供給情況有著更為直觀的感受。他告訴記者，從他最熟悉的北京東部市場情況來看，今年下半年，應(yīng)該不會有比較大的供應(yīng)量入市，僅有的幾個新盤的體量也都在10萬平方米左右。而在未來1～2年，受供地政策的限制，也不會有體量超過20萬平方米的大盤入市。這樣，在可以預(yù)見的未來幾年內(nèi)，北京東部市場的供應(yīng)始終會是稀缺狀態(tài)。 

“這時候，不排除地產(chǎn)商會用‘惜售’的行為在未來獲取更高的利潤，尤其是那些在8·31之前拿到地的地產(chǎn)商?！惫f，他之所以做出這樣的判斷，是由于協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的成本大大低于全面“招、拍、掛”的拿地成本。當(dāng)“招、拍、掛”的土地成為市場開發(fā)、銷售的主流之后，房價必然會因為成本的上漲而跳升，這時，前者即使只和后者賣同樣的價錢，也會得到更高的利潤。 

郭玉恒所分析的原因僅限于土地層面，而信貸政策的收緊也被地產(chǎn)商們視做是未來供應(yīng)減少的原因。記者接觸到的一位地產(chǎn)商就“深受其苦”：他在北京東部有一塊手續(xù)齊全的土地，原本打算今年下半年開始啟動、銷售，但是，由于銀行信貸始終無法“搞掂”，他現(xiàn)在正忙于“找錢”，或者進行聯(lián)合開發(fā)。“找到錢做聯(lián)合開發(fā)應(yīng)該不難，因為現(xiàn)在的地少了，”他對記者說，“但是，銷售肯定會推后，明年5月或許差不多?！彼€告訴記者，像他這樣“有地沒錢”的開發(fā)商在北京不在少數(shù)，而現(xiàn)有土地閑置難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實供應(yīng)也就促使地產(chǎn)商做出未來供應(yīng)稀缺的判斷，最終促使惜售政策的出臺。 

對于那些放量的地產(chǎn)商而言，他們的邏輯更為簡單。陳云峰認(rèn)為，現(xiàn)在中低檔住宅的供應(yīng)已經(jīng)處于相當(dāng)稀缺的狀態(tài)，這時候出手已經(jīng)能夠達到國美的利潤預(yù)期。 

北京市建委的調(diào)查結(jié)果顯示，北京70%以上的公眾希望購買價格在4000左右的中檔商品房，但是在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，60%以上的商品房售價在6000元以上，中低檔商品房的稀缺狀態(tài)由此可見。這也不難解釋國美第一城為什么不等待未來稀缺狀態(tài)而現(xiàn)在加價出手的原因。

    實質(zhì)影響是懸念 

無論是惜售還是放量，作為對弈政策調(diào)控的手段，地產(chǎn)商的目的無疑都是保證自身原有、甚至更高的利潤率。但是，一項銷售策略的變動能否達到這個目的，分析人士普遍持悲觀態(tài)度，在他們看來，這至少是個懸念。 

影響這個懸念的首要因素是政府的態(tài)度。 

在“國八條”下發(fā)之后，國務(wù)院總理溫家寶在4月27日再次發(fā)表講話，強調(diào)在調(diào)控的過程中，要依法打擊虛假、違法銷售一類的行為。北京市建委市場一處是主管房地產(chǎn)銷售的部門，處長沈杰向記者表示，在新的商品房銷售管理辦法出臺之后，該部門一直在密切關(guān)注著市場中的違法、違規(guī)銷售行為，一旦發(fā)現(xiàn)，將依據(jù)有關(guān)規(guī)定，進行嚴(yán)厲查處，以保證市場的秩序和房價的穩(wěn)定。 

言外之意，如果市場大面積出現(xiàn)不正常的交易行為造成房價的非正常增長，政府不會坐視不理。 

此外，地產(chǎn)商自身的資金實力也十分重要。 

 偉業(yè)顧問董事總經(jīng)理楊弘告訴記者，對于惜售的開發(fā)商而言，最大的要求就是要有比較強大的資金實力。因為在滾動開發(fā)的模式下，銷售的回款速度直接關(guān)系到滾動開發(fā)的資金鏈條能否順利銜接。“幾個月不賣房，就意味著幾個月沒有銷售回款，但是這時開發(fā)的進度不能停下來，這就需要地產(chǎn)商的自有資金實力，在不賣房子的情況下，仍能支付開發(fā)和運營的費用。”楊弘說。 

如果沒有這樣的資金實力，即使斷定未來市場供應(yīng)稀缺，地產(chǎn)商也難以實行“惜售”。楊弘表示，從目前北京市場的情況看，真正“不缺錢”的地產(chǎn)商只有那么幾家。因此在未來推高房價的可能性并不是很大，畢竟大部分地產(chǎn)商的資金實力撐不到“房價可能更高”的未來。 

相關(guān)背景：

   國務(wù)院提出“新八條”繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場 

繼3月26日國務(wù)院下發(fā)關(guān)于調(diào)控國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“國八條”之后，“五一”黃金周之前的4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題。會議提出，當(dāng)前加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控要采取以下措施：

一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排，并向社會公布。 

二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當(dāng)增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買炒賣土地行為。 

 三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房價格要嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價。 

四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。著力擴大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級政府對市區(qū)、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。 

五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 

六是加強金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險。 

七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。強化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。 

八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度。