京城樓市：  
　　踏入4月，房地產(chǎn)界猛然熱鬧了起來。關(guān)于土地供應(yīng)的話題一直是地產(chǎn)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。政府通過連續(xù)加息，希望平抑房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)仍在高位是不爭(zhēng)的事實(shí)。去年的土地緊縮政策實(shí)施以來，“地荒論”便成為開發(fā)商提高房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)論據(jù)。隨之，從中央到地方，一系列措施出臺(tái)，一時(shí)間市場(chǎng)形勢(shì)難見分曉。市場(chǎng)上依然能看到樓盤緊俏稀缺現(xiàn)象。而關(guān)于“樓荒”的討論也逐漸浮出水面。政府?dāng)?shù)據(jù)說話  

    “8·31土地大限后，還有約5000公頃的建設(shè)用地需通過招拍掛的方式進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)?！笔邪l(fā)改委委員宋宇說。  

    正當(dāng)房?jī)r(jià)越來越高，而開發(fā)商“地荒”呼聲也愈來愈高之時(shí)，4月3日，國務(wù)院《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》的“國八點(diǎn)”對(duì)外公布，對(duì)地方政府提出了8點(diǎn)要求。4月18日，北京市政府下發(fā)6號(hào)文件稱，將從5月1日起施行《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法<試行>》。辦法明確將用“年度供應(yīng)計(jì)劃”來調(diào)控土地市場(chǎng)。  

    而在此前的4月14日，北京市發(fā)改委在其信息披露會(huì)上透露：北京房地產(chǎn)土地供應(yīng)充足，目前北京未開發(fā)建設(shè)用地可滿足10年以上的開發(fā)需求。“地荒論”根本就構(gòu)不成房?jī)r(jià)上漲的主要依據(jù)。  

    “據(jù)我們的了解，土地價(jià)格及拆遷費(fèi)用只占房地產(chǎn)成本的50％，而據(jù)保守估計(jì)，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)都在20％以上。”發(fā)改委宋宇表示，“雖然開發(fā)成本在增加，但從成本與利潤(rùn)二者的關(guān)系來看，土地價(jià)格的上漲也不應(yīng)成為房?jī)r(jià)上漲的直接依據(jù)?！蹦腿藢の兜氖?，在此后，開發(fā)商們則對(duì)土地供應(yīng)話題三緘其口。在記者采訪的數(shù)位老總，大都回避對(duì)這個(gè)話題的探討。開發(fā)商在挑肥揀瘦？  

    據(jù)市發(fā)改委委員宋宇介紹，到去年年底，北京房地產(chǎn)已完成土地開發(fā)總面積約為5253公頃，尚未完成開發(fā)的出讓用地面積約為9410公頃。同時(shí)，他表示，按照北京市的發(fā)展規(guī)劃，商品住宅的布局將向遠(yuǎn)郊區(qū)縣延伸。  

    但私下里開發(fā)商對(duì)這些可開發(fā)土地依然心存疑慮?！白铌P(guān)鍵的是可供商品房開發(fā)的有多少。”SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹說：“還要看這些土地分布在什么地方。如果是在距市區(qū)很遠(yuǎn)的地方，我想影響還是比較大的。至少我們不會(huì)去碰……”  

    市政基礎(chǔ)設(shè)施是否能跟上土地開發(fā)也令開發(fā)商擔(dān)心。今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全認(rèn)為，如果市政配套不好，不具備居住生存的價(jià)值，開發(fā)企業(yè)不愿意去開發(fā)，因?yàn)橘I房人不愿意去購買。  

    “城市用地里，經(jīng)濟(jì)價(jià)值高的土地基本被開發(fā)得差不多了?！币黄髽I(yè)老總對(duì)記者說：“大公司手里握有資金和土地，而有些地段好的土地因拆遷成本太高令小開發(fā)企業(yè)望而卻步。如果是對(duì)一些不會(huì)帶來較高利潤(rùn)的土地進(jìn)行開發(fā)的話，兜里的錢還是先裝著好?！?nbsp; 

    另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，市場(chǎng)不斷有土地流拍消息傳出。開發(fā)商想要的是“物美價(jià)廉”的土地，才會(huì)導(dǎo)致他們對(duì)某一些地塊不屑一顧。  

    看來地荒雖不存在，但開發(fā)商們按自己的道理挑肥揀瘦，大多數(shù)地也只能默默地等待。“樓荒”是否在？  

    房?jī)r(jià)一直在高位。而讓買房人不解的是，市場(chǎng)上的樓盤只要推出就銷售一空。亞北一平方米8000元的項(xiàng)目開盤前一天就有人排隊(duì)，開盤當(dāng)天售出100多套。  

    “買房子像買大白菜一樣。”一位業(yè)內(nèi)人士在談到目前的新盤緊缺現(xiàn)象時(shí)，用這種方式來戲言他對(duì)買房人搶購樓房的疑惑。  

    有專家指出，銀行嚴(yán)控金融貸款、土地供應(yīng)量減少，帶來新開工住宅面積縮減；而房?jī)r(jià)不斷上漲，使得眾多消費(fèi)者提前置業(yè)，空置率銳減，住宅供不應(yīng)求，由此迎來樓荒時(shí)代。  

    “房子建的少了，當(dāng)然出現(xiàn)樓荒?！币婚_發(fā)商如此解釋目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的怪現(xiàn)象。今年上半年推出的新樓盤純居住的不過20來個(gè)，這比紅紅火火的兩年前在數(shù)量上可差的太遠(yuǎn)了。  

    “中低檔房市場(chǎng)供應(yīng)也存在短缺，這是政府應(yīng)該著力要解決的問題?！北本┲性袌?chǎng)研究部總監(jiān)徐成峰認(rèn)為目前市場(chǎng)上出現(xiàn)市場(chǎng)搶購與北京的中低檔房、經(jīng)濟(jì)適用房的銷售速度在加快有關(guān)?！傲硗猓啾热ツ?，今年上半年這個(gè)檔位新盤供應(yīng)更少了。”“惜售”亦導(dǎo)致“樓荒”  

    “無房可賣。”一樓盤的銷售經(jīng)理對(duì)記者說，一旦要加快銷售速度，那售樓處的工作人員下半年將無事可干了。因?yàn)楹笃趯⒃谀睦锬玫睾徒ㄔO(shè)都是個(gè)不確定因素。許多說要下半年開盤的項(xiàng)目據(jù)說已有一些被取消。  

    據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2005年第一季度新增有效供應(yīng)235．89萬平方米。新盤的供應(yīng)量并不高，幾乎沒有大項(xiàng)目開盤，1、2月份共計(jì)14個(gè)新開樓盤，供應(yīng)量為113．38萬平方米，進(jìn)入3月份后，新開樓盤增加，單月就有13個(gè)新盤項(xiàng)目，3月份供應(yīng)量為122．51萬平方米。而2004年北京市共新開樓盤147個(gè)?熏平均銷售價(jià)格為6702．63元／平方米。  

    實(shí)際上，開發(fā)商惜售是不得不一提再提的事實(shí)。奧運(yùn)村附近有的項(xiàng)目保持著一天一套的銷售速度，有的只拿出一部分開盤，有的則干脆不售，導(dǎo)致越賣越高。CBD區(qū)域的萬達(dá)廣場(chǎng)、世貿(mào)二期、財(cái)富中心一直還沒有開始銷售，有的目前暫不銷售或者只租不售。徐成峰認(rèn)為這只是開發(fā)商銷售時(shí)機(jī)的選擇?！爸源蠹也扇∵@樣一個(gè)策略，出現(xiàn)目前這種狀況，都反映了對(duì)下一步市場(chǎng)看好。”潘石屹認(rèn)為開發(fā)商惜售現(xiàn)象也事實(shí)上導(dǎo)致了樓房供應(yīng)量減少。  

    相比之下，下半年的樓盤更令業(yè)內(nèi)人士看好。據(jù)悉，下半年將有大量新盤放量。這將使目前的“樓荒”得到緩解，記者從四季房展會(huì)的夏展和秋展招商信息了解到，目前已有20余個(gè)新項(xiàng)目報(bào)名參加夏展，而秋展將有150多個(gè)新老項(xiàng)目參展。  

    無論是“地荒”還是“樓荒”，買房人最終關(guān)心的還是高啟的房?jī)r(jià)能否回落。