海南房地產(chǎn)是賣方市場(chǎng)，而內(nèi)地為買方市場(chǎng)，這是兩地市場(chǎng)最明顯的差異。若沒有把握好這個(gè)差異，島外代銷公司來海南肯定要翻船。多家島外知名的房產(chǎn)代銷公司離開海南儼然成為“潮流”。外來的和尚好念經(jīng)，雖然這不一定是真理，卻是海南許多開發(fā)商的真實(shí)心態(tài)。 

　　多米諾骨牌效應(yīng) 

　　陳勃任是臺(tái)灣人，在海南的工作職位是金達(dá)利房產(chǎn)咨詢服務(wù)公司海南地區(qū)的總負(fù)責(zé)人，公司在海南代理銷售“北緯十八度”“悠聲海華”等樓盤。但在今年3月，公司已經(jīng)悄然退出這兩個(gè)樓盤，據(jù)曾經(jīng)在金達(dá)利公司工作的員工介紹，目前該公司只剩下1名會(huì)計(jì)、1名司機(jī)等寥寥數(shù)人。 

　　金達(dá)利只是多米諾骨牌倒下的一張牌，在此之前，已經(jīng)有多家島外知名的房產(chǎn)代銷公司離開海南，儼然成為“潮流”。 

　　去年6月、12月，深圳的房產(chǎn)代銷公司深圳濤益、深圳世聯(lián)先后結(jié)束了同海口知名樓盤“海岸一號(hào)”的合作關(guān)系；去年12月，上海知名房產(chǎn)代銷公司上海農(nóng)工商從“御緣”撤伙；去年11月，香港房地產(chǎn)代銷公司戴德梁行集團(tuán)成員泛城（中國）退出了“麗晶海景”；去年12月，廣州著名房產(chǎn)代銷公司中地行也離開了?？谑袇^(qū)的高檔小區(qū)“陽光經(jīng)典”…… 

　　這些離開海南的島外代理公司在內(nèi)地市場(chǎng)都是行業(yè)的佼佼者。金達(dá)利在中國有8個(gè)機(jī)構(gòu)，其網(wǎng)點(diǎn)遍布國內(nèi)各主要城市，在國內(nèi)同業(yè)中有很高聲望；深圳世聯(lián)用該公司自己員工的話說就是“在深圳的房地產(chǎn)代銷行業(yè)居老大哥的位置”；戴德梁行更是經(jīng)歷了香港房地產(chǎn)的風(fēng)風(fēng)雨雨而成長起來的著名房產(chǎn)代銷公司。 

　　為何水土不服 

　　究竟是什么原因讓?shí)u外著名的房產(chǎn)代銷公司兵敗海南？ 

　　市場(chǎng)的差異是導(dǎo)致島外房產(chǎn)代銷公司離開海南的最主要原因。曾在金達(dá)利企劃部工作過一年的簡智輝認(rèn)為，海南是賣方市場(chǎng)，而內(nèi)地為買方市場(chǎng)，這是兩地市場(chǎng)最明顯的差異。若沒有把握好這個(gè)差異，島外代銷公司來海南肯定是要翻船的。代銷“都市海岸”的深圳英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)的王經(jīng)理認(rèn)為，海口人口少，人們的可支配收入也較少，所以導(dǎo)致需求不足，這是跟內(nèi)地城市相比最大的不同。在深圳，一個(gè)好的項(xiàng)目出來，用不著做太多宣傳很快就賣完，但海南市場(chǎng)卻相反。 

　　市場(chǎng)中更深層的因素難以被島外的房產(chǎn)代銷公司把握。島外的代銷公司對(duì)海南本地市場(chǎng)的種種因素可能并不了解，他們不清楚海南市場(chǎng)所需的戶型、島內(nèi)居民的文化、獨(dú)特的審美觀等等，因此所做的營銷工作可能叫好不叫座。深圳經(jīng)典陽光職業(yè)公司?？诜止镜牟炭偨?jīng)理舉例：“曾經(jīng)有家香港的房產(chǎn)代銷公司在深圳接了盤，打出的廣告標(biāo)語是香港話的習(xí)慣用法，內(nèi)地人看不懂。進(jìn)入海南的島外代銷公司許多就犯了此類錯(cuò)誤?！?nbsp;

　　人才缺乏是島外代銷公司離開海南的又一誘因。陳勃任認(rèn)為，一個(gè)好的銷售人員需要具備良好的綜合素質(zhì)，但具有良好綜合素質(zhì)的人才在海南太少了。海南本地代銷公司尚銳地產(chǎn)顧問有限公司的營銷總監(jiān)張京華認(rèn)為，海南開發(fā)的項(xiàng)目盤子普遍偏小，價(jià)錢普遍偏低，賣得還比較慢。這是留不住人的重要原因。 

　　島外公司巨大的運(yùn)營成本使得這些正規(guī)軍敗北。金達(dá)利舊部簡志輝認(rèn)為，金達(dá)利的運(yùn)營成本非常高，海南的公司有5個(gè)部門30余人，公司在員工福利、繳納稅款上均比較完善。他們測(cè)算過，如果按照這種標(biāo)準(zhǔn)去接一個(gè)300萬－500萬的小樓盤，如果運(yùn)營時(shí)間超過一年，公司肯定虧損。 

　　開發(fā)商為何偏好“外來和尚” 

　　但島內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展商還是紛紛向這些“外來和尚”拋出繡球，尤其是島內(nèi)的大盤。如建筑面積達(dá)到9．3萬平方米的“都市森林”選擇深圳的經(jīng)典陽光做銷售代理；而被?？诩挠韬裢摹懊涝慈赵鲁恰眲t選擇世聯(lián)地產(chǎn)顧問…… 

　　海南房地產(chǎn)發(fā)展商為何還一再青睞島外代銷公司？用尚銳地產(chǎn)顧問營銷總監(jiān)張京華的話說就是“心態(tài)問題”——外來的和尚好念經(jīng)，這是海南許多開發(fā)商的心態(tài)。 

　　經(jīng)典陽光的蔡總經(jīng)理介紹，海南的發(fā)展商喜歡貪大求全，什么都要找最好的，設(shè)計(jì)要找加拿大、澳大利亞的設(shè)計(jì)師，銷售也要找國內(nèi)最好的代銷公司，而不管能否結(jié)合本地的實(shí)際情況。 

　　華隆地產(chǎn)的副總經(jīng)理耿宇表示，島外的代銷公司視野比較開闊，并且策劃能力強(qiáng)，實(shí)力也雄厚，這是華隆地產(chǎn)聘請(qǐng)島外公司做自己項(xiàng)目代銷的重要原因。 

　　海南房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曹雨認(rèn)為，島外房產(chǎn)代銷公司的客戶資源以及銷售渠道是開發(fā)商看中的又一原因。但實(shí)際上在操作過程中，島外的代銷公司并沒有太多利用自己網(wǎng)布全國的銷售渠道和全國的客戶資源，從其投放的廣告看，他們?nèi)栽谧鰨u內(nèi)市場(chǎng)，這種營銷策略明顯是沒有研究本地市場(chǎng)而對(duì)島外成功經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制。 

　　經(jīng)典陽光的蔡總經(jīng)理透露，海南市場(chǎng)的競爭還不激烈，給代銷企業(yè)的“返點(diǎn)”仍比較高，尤其是給島外的代銷企業(yè)。他舉例，許多市場(chǎng)到內(nèi)地，前期策劃已經(jīng)不收費(fèi)了；在海南市場(chǎng)，這個(gè)費(fèi)還在收。他透露，曾有一家島外代銷企業(yè)來海南做策劃，開價(jià)就200萬元。