房地產(chǎn)需求過(guò)熱是房?jī)r(jià)高升的火車(chē)頭。因此，從去年央行加息開(kāi)始，房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控從供應(yīng)面轉(zhuǎn)向需求面，盡管對(duì)所采取的政策能否有效降低房?jī)r(jià)還有疑問(wèn)，但降低過(guò)旺需求猶如釜底抽薪，總比揚(yáng)湯止沸要好些。只要持續(xù)用力，效果是可期的。 

　　但房地產(chǎn)消費(fèi)需求的構(gòu)成比較復(fù)雜，有首次置業(yè)和改善居住條件的真實(shí)需求，有城市大規(guī)模拆遷帶來(lái)的被動(dòng)性消費(fèi)需求，有城市化過(guò)程中人口增加帶來(lái)的需求，有投資需求，也有投機(jī)需求。前三種需求，雖有不合理的成分，但都是正常需求，這樣的需求不應(yīng)該人為壓制?，F(xiàn)在，一般都把所謂房地產(chǎn)泡沫歸因于投資需求和投機(jī)需求過(guò)旺，毫無(wú)疑問(wèn)，投機(jī)需求應(yīng)該打擊，但投資需求是否也在打擊之列值得商榷。 

　　投資和投機(jī)有什么不同？為何要有所區(qū)別？所謂投機(jī)，往往是以小博大，低價(jià)買(mǎi)進(jìn)高價(jià)賣(mài)出，迅速換手，也就是人們常說(shuō)的炒房，目的在于短期獲利。炒房有幾種情形：北京某著名商住樓盤(pán)在銷(xiāo)售時(shí)，就曾引進(jìn)多家中介公司，給他們補(bǔ)貼，讓他們拉高租金，以吸引投資者；也有樓盤(pán)在銷(xiāo)售時(shí)，為了形成熱銷(xiāo)局面，請(qǐng)投機(jī)者入場(chǎng)，等房?jī)r(jià)上來(lái)后，再讓他們換簽即轉(zhuǎn)讓出去；也有專(zhuān)業(yè)炒家，看中某項(xiàng)目后，一下子買(mǎi)進(jìn)幾十套房，等漲價(jià)后再賣(mài)出去。因此短期炒作，可以快速拉高房?jī)r(jià)。如果炒房者的資金大都來(lái)自銀行，而且市場(chǎng)上充斥著投機(jī)者，一旦房?jī)r(jià)下挫無(wú)法短期獲利，或者炒房資金大規(guī)模離場(chǎng)，炒房者就可能淪為負(fù)資產(chǎn)，銀行資金就會(huì)被套牢，樓市就會(huì)連帶出現(xiàn)雪崩。 

　　投機(jī)需求主要包括了國(guó)內(nèi)炒房者和國(guó)際上賭人民幣升值的游資，尤以后者危害更大。但目前的調(diào)控措施還很溫和，對(duì)投機(jī)既起不到立竿見(jiàn)影的效果，還有可能傷害到正常的居住、投資需求。不妨采取更為嚴(yán)厲的措施打擊投機(jī)，如新加坡規(guī)定，炒房子贏利要交100％的稅，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)炒作應(yīng)聲而止。或者將限轉(zhuǎn)時(shí)限從1年延長(zhǎng)到5年，致炒房者于死地?；蛘叽蠓岣唛_(kāi)發(fā)商自有資金比例，藉此控制開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，迫其趕緊賣(mài)房收回資金。建立個(gè)人信貸全國(guó)聯(lián)網(wǎng)信用體系，禁止貸款炒房，或者大幅度提高購(gòu)買(mǎi)第二套房的首付比例和貸款利率，或者干脆規(guī)定一人只能貸款買(mǎi)一套房等。 

　　但在打擊投機(jī)的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)設(shè)法保護(hù)正常的投資。這里的投資指的是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，長(zhǎng)期持有獲利，如專(zhuān)門(mén)用于出租，或用來(lái)保值，這種投資雖然不是自住，但仍然以滿(mǎn)足居住需求為目的。 

　　中國(guó)土地資源的“硬約束決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期背離所謂“價(jià)值成為可能。由于不動(dòng)產(chǎn)的不可復(fù)制性，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與通貨膨脹會(huì)逐步或階段地作用到不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上，推動(dòng)價(jià)格中長(zhǎng)期走高。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)與體制轉(zhuǎn)軌階段，幣值被稀釋、通貨逐步膨脹，房地產(chǎn)則處于相對(duì)保值或升值狀態(tài)。如果租金下降售價(jià)上升，說(shuō)明市場(chǎng)存在物價(jià)上漲引發(fā)的投資需求，購(gòu)房者在為保值購(gòu)房。 

　　據(jù)央行測(cè)算，浙江省十五期間累積的民間資本就高達(dá)8300億元，這些資金中有相當(dāng)大一部分在尋求投資渠道。但目前銀行存款負(fù)利率、股市低迷、債券市場(chǎng)不穩(wěn)定，成為房地產(chǎn)投資過(guò)熱的一個(gè)隱性因素。應(yīng)該增加儲(chǔ)蓄替代型投資品種；拓寬房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等直接融資渠道，以分流和合理引導(dǎo)社會(huì)投資，減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的外部需求壓力；同時(shí)為租賃型普通商品住宅開(kāi)發(fā)提供具有長(zhǎng)期融資功能的金融產(chǎn)品。